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房价成本清单曝光 项目回报率近100%
WWW.ROOMAGE.COM 作者: 李雁争    来源: 上海证券报
房价

昨日,一位杭州的房产业内人士向本报记者传递了一份房产开发成本清单(表一)。从这份清单上看出,该开发商凭借该项目共赚取了5.8亿元的毛利润,相对其6亿的成本来说,回报率近100%。

据记者了解,这位业内人士曾经从事于南都房产,后来离职独自创业,并以咨询公司的名义继续从事房地产开发业务。

但是该人士拒绝透露这个成本清单属于杭州哪个房产楼盘。

从这份成本清单可以看出,开发商的拿地成本只有区区165万/亩。专家告诉记者,按照这样的拿地成本推算,该开发商是在2001年左右拿到的土地,折合成地面价格是每平方米2475元。

而当该楼盘于两三年后建成时,楼价已经飞涨至7000元至8000元。在其销售一栏里可看到,其多层公寓销售价格为7800元/平方米以上,高层公寓则卖到了8000元/平方米以上,加上商铺与车位的销售,回报率惊人。

与此同时,本报记者还从有关渠道获得了两家开发商对各自项目的预算规划。这两家开发商,一家是上海的ZH房产(表二),一家是杭州的ZT房产。从这两家开发商的项目预算中,可以看出房产成本与利润之间的悬殊差距。

上海的ZH开发商所开发的项目,位于上海市闸北区某街道,项目总面积103亩,项目总建筑面积20.6万平方米(商铺及配套3.05万平方米),一期47亩、建筑面积10.25万平方米,目前已划分为面积大体相等的A、B两块,将分步拆迁并开发。

在ZH的“如意算盘”中,A区的动迁成本、建安成本、配套费用加一起,总成本是4.284亿,折合每平方米的成本是8400元,而该开发商的预计卖价则是住宅1.5万元/平方米、商铺3万元/平方米。从成本到售价翻了一倍,该开发商的理由是,周边的楼盘售价,绿洲雅宾利一期:2006年4月开盘,均价18000元/㎡,已售75%;蒙特利名都城:2006年下半年开盘,均价16000元/㎡。

如果项目建成并成功销售,该开发商的毛利将达4.416亿元,项目的毛利回报率超过100%。

杭州ZT房产的项目虽是拆迁安置用房,但该项目成功开发的话,开发商将得到14.6亿的收入,相对于其11亿元的成本,毛利回报达30%以上。

打开“商业秘密”

房地产清单,这组本该透明、公开的数据却是记者通过复杂的途径辗转得到的。

国务院办公厅2005年6月转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第八条曾明确:完善市场信息披露制度,要求各有关部门加强信息沟通与整合。而时至今日,除了盐城、福州等部分二线城市开始了信息公开试点外,北京、上海、杭州等城市无一效仿。

在该不该公开成本的对峙中,一线城市开发商的利润居高不下,这和稳定房价的初衷开了一个不小的玩笑。

在本报得到了上海、杭州两地的房地产成本清单的同时,广东省建设厅近日以“容易造成对(房地产)企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”为由,否决了该省朱列玉等8位人大代表提出的公布房价成本的要求。

房地产业界表示,目前各楼盘的各项销售指标通过网络很容易查到,如果再公布成本,房地产商将没有任何秘密可言,这对于房地产企业不公平。

在房价中,一般包括地价、建筑安装成本、配套设施费用、贷款利息、税收以及开发商中间利润。从政务信息公开的角度讲,政府公布其中由自己控制的那一部分,无可厚非。

房地产业界人士还表示:“即使公布了房价成本清单,对降低房价也不会起到多大作用。当市场供大于求时,房价自然下降。而供不应求时,即使是把所有的成本清单都公布了,房价高低仍不受影响。”

专家指出,房地产的价格主要是由市场供需关系决定的。房价成本是否公开,表面看并不会对商品房市场价格产生实质性影响。但是,这种公开是根治高房价的一个突破口,政府公布房价中的社会成本,尤其是土地成本,可以为社会和媒体对开发商的价格行为进行监督创造有利条件,最终有助于一个有效的商品房价格监督机制的形成。专家认为,公布房价成本的关键是如何使之法律化、制度化、科学化,肯定会逐步改变住房价格机制扭曲的现状。

由此可见,公布房价成本清单,还购房者知情权,是非常有意义的。这样消费者就能根据真实、全面的信息作出理性判断,形成的房价也会更趋理性。

易宪容:市场经济需要信息公开透明

市场经济的一个基本原则就是信息的公开化、透明化,这样才能把相关信息体现到商品的价格上。如果一个市场的信息既不公开也不透明,或是公开而不透明,将会导致商品定价系统残缺,交易将在不平等的情况下达成。而市场交易的不平等,或是会导致交易市场的萎缩,或是市场中的一部分人利用信息优势对另一部分人进行掠夺。”

表1:杭州某楼盘成本清单

项目名称计算式金额(万元)一土地面积(出让面积)141.19亩(94133平方米)二可建房面积(主要部分)

多层公寓94560平方米占62.78%小高层公寓40000平方米占26.56%沿街商铺4000平方米占2.66%半地下汽车库17280平方米

小计167890平方米三容积率1.6四销售额多层公寓7800*9456073756.8小高层公寓8000*4000032000沿街商铺

12000*40004800汽车库8100小计118656.8五项目成本(万元)1、地价投标价165万/亩241362、配套费3793

3、建安工程造价171984、建设与准备费19625、财务费用26886、销售广告费118656.8*2.5%2966.427、营业税

118656.8*5.85%6941.428、不可预见费54831*1%548.31项目成本合计60232.84六利润

118656.8-60232.8458423.96七所得税58423.96*33%-19279.9八净利润58423.96-19279.9

39144.05表2:上海ZH房产成本清单一期A块利润测算:一期A块建筑面积5.1万元/㎡:商铺7000㎡,住宅:44000㎡

(1)成本:动迁成本:2.5亿元,楼面价4900元/㎡;建安成本2000元/㎡配套费用

1500元/㎡(组成:规费:300元/㎡、设计、环境费:100元/㎡、管理费用:200元/㎡、广告费用100元/㎡、资金成本600元/㎡、小区配套100元/㎡、不可预见费用

100元/㎡)成本=(4900/㎡+2000元/㎡+1500元/㎡)×5.1万元/㎡=4.284亿元

(2)销售收入:商铺售价3万元/㎡;住宅售价1.5万元/㎡.销售收入=7000㎡×3万元/㎡+44000㎡×1.5万元/㎡=8.7亿元

(3)毛利:8.7亿元-4.284亿元=4.416亿元




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