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房价一年竟暴涨了40%? 广州楼市“惊现”泡沫
WWW.ROOMAGE.COM 作者: 周雪松    来源: 中国经济时报
只是因为比别人稍加留意,多了一个心眼儿,韩世同最近成了一位备受关注的人物。

“房价不能再涨了!”9月12日,长期关注广州楼市的韩世同不无担忧地对中国经济时报记者表示,广州住宅市场目前已经进入了泡沫极大的高危期。“如果再涨,再继续吹,(泡沫)就要破了。”韩说。

在广州一家知名网络媒体供职的钟小姐在接受记者采访时也谈房色变。“感觉太恐怖了!”钟小姐告诉记者,“收入没有以前多,但房价一直在大幅上涨。”

来自国家发改委和国家统计局的权威统计数据显示:今年7月,广州房价同比上涨9%,涨幅位居全国第四。

然而,细心的韩世同一次意外的发现却暴露了一个惊人的秘密——按照广州市国土资源和房屋管理局同期公布的统计数据,今年7月广州房价同比涨幅,不应是9%,而是大约40%。

相关数据如此悬殊,广州楼市被笼罩在重重迷雾之中。

蹊跷的统计数据

“我发现这种不对劲是在今年8月份。”9月15日,韩世同在接受记者采访时说。

在此之前,国家发改委和国家统计局调查显示,今年7月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,其中,新建商品住房销售价格同比上涨6.7%。当月,房价上涨较快的5个城市中,广东独占两席:深圳以13.6%的涨幅成为全国房价上涨最快的城市;除深圳外,广州以9.0%的同比增速居北京和呼和浩特之后,列房价涨幅榜第四位。

韩世同说,其对广州房价涨幅产生质疑,直接源自以上统计资料及广州市国土资源和房屋管理局同期公布的一组相关统计数字。

8月中旬,广东卫星广播电台约请韩世同做现场连线访谈。“那天下午话题谈的也是广州房价涨幅位居全国第四,主持人问我:为什么国家统计部门公布广州7月房价涨幅是9%,而广州国土房管局公布的房价涨幅是7.34%?”为了做这期节目,“我特地查了一下去年7月广州十区一手住宅的成交均价,并与今年7月的成交均价作了一个同比的比较分析,结果令人大吃一惊:广州房价同比的涨幅竟然高达41.22%,这个涨幅比统计部门公布的9%的涨幅要高出3倍多!”韩世同说。

据韩世同介绍,今年7月广州十区住宅均价为6848元/平方米,比去年同期均价4849元/平方米高出1999元/平方米。按照广州市国土资源和房屋管理局公布的前述数据,只须做简单的计算就可以得出,广州房价同比涨幅超过四成。

“我不知道为什么两者会有如此之大的差别。”韩世同十分迷惑不解,他说,“我实在不愿意质疑政府数据的权威性、准确性和公正性,但我真的是无法用常理来理解和解释其间的差别和原因。”

  到底哪个数据更真实?

事实上,今年出现类似情形的城市并不仅仅只有广州。不久前,北京市统计局公布一季度房价的涨幅为7.6%,而北京市建委公布的数字却是14.8%,数据相差近一倍,此事在媒体亦掀起过一场轩然大波。

虽然统计数据“打架”的情形过去并不鲜见,但近年来在房地产市场,出现像广州这样巨大的悬殊,据记者了解还是第一次。

问题是,为什么会出现这种现象?而面对9%和41.22%这两个大相径庭的数字,人们应该相信哪一个,或者说究竟哪一个数字更接近真实?为此,中国经济时报记者采访了广州市国土资源和房屋管理局等有关部门和当地一些业内人士。

“9%肯定不是从我们这里出去的,我们这里没有出过这个数据。”9月14日,广州市统计局综合处有关人士在接受记者采访时说,该局从未公布过类似的数据,也不清楚国家统计局是怎么得出9%这一统计数字的。

当天,记者致电广州市国土房管局,该局办公室不愿接受记者采访,也拒绝就统计数据“打架”发表任何评论。在该局宣教处,有关负责人士让记者先将采访内容以传真形式发过去。9月18日,记者接到广州市国土房管局有关人士来电。对方表示,之所以出现统计数据相差三倍这种现象是因为“概念不一样”,“我们的统计结果是,今年7月份广州房价同比上涨了42.9%,而不是41.22%。”这位人士还表示,“9%可能指的是环比涨幅。”

9月16日,记者登陆广州市国土房管局官方网站发现,该网站记录有广州市房地产市场自去年7月至今年8月的相关数据,经查证,今年7月广州十区住宅均价确为6848元/平方米,比去年同期均价4849元/平方米高出1999元/平方米。也就是说,韩世同关于“广州房价暴涨40%”的说法并非无的放矢。

如此巨大的涨幅是否正常呢?9月12日,对于记者的疑问,广州市一位开发商在接受记者采访时没有正面回答。“这个问题要看怎么看。”这位开发商说,“国六条”出来以后,由于政府着力调整住房供应结构,未来市场大户型房子将会相对减少,小户型房屋供应将大幅增加,这项政策刺激了大户型房子价格的迅速上涨。

“对于小户型的房子,大家都在观望,而大户型的房子,早买比晚买肯定划算,所以大家都在抢大户型的房子。”该开发商表示,40%的房价涨幅对应的是均价,并非是同等户型、朝向和地段的房屋进行比较,去年卖的房子和今年卖的房子不一样,因而“没有可比性。”

“因为数据来源的渠道、统计口径等可能都不一样,因此很难说40%和9%哪一个数据更真实。”广东省房协市场研究部黄源新也认为“不好比较”。不过,黄同时表示:“40%可能有点夸张,而9%可能又低了一点。我估计,今年7月房价同比涨幅应该超过了10%。”

“40%的说法可能有点偏激。”本文开头提到的钟小姐表示,广州市房管局的数据可能是根据网上签约进行统计的,这种情况不排除开发商造假,故意把房价拉高。去年以来房价上涨一直都很厉害也是事实。她认为,广州房价实际涨幅既不是9%,也不是40%,而是两年大约累计涨了30%多,接近40%。

“现在像我们这样做媒体内容的,收入都不行。”钟小姐向记者坦言,她惟一感到欣慰的是自己现在有房住。

“以前想换房,也想过另外买一套用来投资。但是现在不敢买了,房价实在是太高了。”钟小姐提到,2004年,她的一位朋友在市区买了一套房子,当时总价不超过40万,“但是现在在相同地段再去买同样的房子起码要60万。”

争论:有无泡沫?

除了对房价涨幅看法不一致,对于广州楼市有无泡沫,当地有关人士的判断也是出入很大。

韩世同在他的博客里就广州房地产市场写过一系列文章。2005年3月韩曾撰文发表“广州的房地产泡沫不明显”,“因为当时广州的房价只上涨了不到20%。”

在上文中他提出:“泡沫”并不是一个专业词汇和术语,只是一个形象比喻市场价格出现超常现象的形容词,也没有严格的界定标准,因此很难用房价收入比、房价租金比和空置率这些量化指标来确定房地产泡沫的评价标准。因此,韩建议用房价的累计升幅作为衡量房地产泡沫的参考值:即在同一周期内,视房价的升幅来界定房地产市场有无泡沫。

韩世同认为,房价累计上涨20-30%?达到普通住宅银行按揭首付标准?为“起泡期”;累计上涨30-50%?超过普通住宅银行按揭首付标准?为“膨胀期”;累计上涨50%以上?超过非普通住宅按揭首付标准?为“高危期”。 

根据广州国土房管局发布的房地产市场成交数据,经过进一步的分析,韩世同发现,在国家实施新一轮房地产调控后,仅2006年前7个月,广州房价涨幅就已高达30.02%,大约是前两年房价涨幅的总和——2004年与2005年广州房价涨幅分别是18.8%和10.7%;2003年广州住房均价仅3888元/平方米,截止2006年7月,大约两年半的时间里,广州房价已上涨了76%。

韩世同断言:按照前面的标准来衡量,广州房地产住宅市场显然已经进入泡沫极大的高危期。

“所谓泡沫,我认为首先是房价超过了大家的承受能力,只要大家还买得起房,何来泡沫?!”谈到到广州楼市有无泡沫,广州一位开发商显然不以为然。广州满堂红公司的龙斌博士在他的博客上也发表文章认为,目前广州房价泡沫成分比较小,基本处于正常范围。

“只要银行没问题,老百姓没闹事,开发商有钱赚,就说明房地产市场是良性的。”上述开发商说。

“跟北京、上海和深圳这些城市比,广州的房价还在后边,广州的人均收入比北京高,跟上海差不多,但广州的房价和上海相比算是比较低的。从这个角度分析,广州楼市还没有形成泡沫。”广州合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为。

  未来:何去何从?

如今,韩世同关心的已不是是否有人同意他的观点,而是广州楼市下一步的发展态势。近日,来自广州阳光家缘网站成交数据显示,广州房价涨幅已经连续两个月出现小幅回落。

“七月份跟六月份相比,中心城区回落了5.6%,8月份回落了1.4%。从这两个月的数字来看,房价呈现回落趋缓, 并有回升的趋势。”黎文江表示,接下来的九、十月份是传统的“金九银十”,他预计,未来广州房价走高的可能性比较大。

针对最近“楼价要降似乎也成为了谎言”的说法,韩世同有些坐不住了。

“房价有上涨,就应该有回落。”韩说。针对上述说法,韩世同在其博客里撰文指出,“楼价要降”不仅不是谎言,而是千真万确的事实。“楼价只涨不跌”才是纯粹的谎言。

韩世同指出,眼下广州楼市已走到了一个“十字路口”:“房价有可能继续反弹上去,又有可能触底回落。”

今年6月以来,有关部门连续三个月停止审批住宅项目。韩世同认为,这必将导致未来广州楼市供应出现一定的“断货期”。“城区的供应量本来就没有解决,再加上没有经济适用房和廉租房,住房保障体系也没跟上,这些问题都容易造成人们的恐慌心理,并最终影响到供求关系。”

而更让韩世同感到忧虑的是,广州楼市正在抬头的抢地风潮。继萝岗限价地块出让涉嫌抬高房价引起全国媒体关注之后,近日万科以17.5亿元的天价夺得广州金沙洲地块,同样赚足了人们的眼球。

据悉,这块地显然并不是全广州区位最好的住宅地块,明显高出当地的地价水平,成为目前全广州公开出让住宅用地楼面地价最高的地块。两年前,金沙洲一带的土地价格仅1000元/平方米左右,此次万科购得的金沙洲地块,其楼面价(即地价)已高达4033元/平方米。另据了解,金沙洲地块卖出天价,并非万科一家所为,保利、中海均报出了16亿以上的天价。

韩世同表示,广州的人均收入高并不代表所有普通老百姓都有钱。“现在广州楼市是换房族和高收入人群在支撑,这些高收入群体主要集中在公务员行列以及交通、能源、银行和电力等行业,而普通老百姓一般买不起房。”

土地拍出天价,地价的大幅抬升最后势必都将转嫁到普通消费者身上,而这正是韩世同之忧虑所在。


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