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从设计阶段降低房价
WWW.ROOMAGE.COM 作者: 陈冀日    来源: 转载

    房地产开发过程投资巨大,只有对其进行有效的投资控制,才能达到降低成本,提高开发效益,降低商品房造价的目的,从而在根本上降低房价。

    房地产开发过程主要可分规划设计、工程施工和竣工结算三个阶段。过去往往将控制工程成本的重点放在后两个阶段上,忽略了商品房设计阶段在控制工程成本,降低商品房造价上所起的重要作用。

    资料显示,房地产开发,在规划设计阶段对其工程整个投资影响甚大,可达叨除以上。规划设计水平的优劣,对工程实物量的投资、工程进度和建筑质量有着重要的影响。同时,环境与单体设计的优劣,对商品房的价格和销售效果有着十分重大的影响。目前,我们仅有对工程质量的验收标准,而没有对建筑商品关于营销质量的控制和评定标准。部分设计人员由于技巧不成熟,经济意识极其淡薄,对商品建筑又没有营销概念,加之缺乏施工实践经验,因此,表现在施工图中,种种非经济因素的设计司空见惯。而开发单位又苦于无修改权,于是,在被动的静态控制下,面对这样的施工图,只能在图纸会审时提些小的修改意见,不能对节约投资产生重大影响。

    设计招标制度的推行,为开发企业在规划设计阶段提高设计质量,进行投资控制提供了契机。在设计招标过程中,开发企业就有权对投标方案的合理性、经济性进行评估和比较。在满足设计任务书的要求的前提下,把设计的经济性也纳人评标条件。当前,一般评标所邀请的多为工程方面的专家,而懂建筑专业的经济师却很少参与,这就容易造成评标质量的偏差。所以,在确定中标方案后,开发企业仍有必要汇集开发、预算、工程管理和营销部门的专业人员,共同对中标方案再次提出优化意见,进一步提高设计的经济性和合理性。

    开发部门和营销人员要根据市场的需求情况,及时调整户型、面积和标准,并运用价值工程理论(就是价值=功能/成本),在成本不变,或略有增加的条件下,通过房屋功能的再优化设计,进一步提高房屋功能,增加产品价值。还可通过保持房屋的主要功能,降低一些次要功能来实现降低工程造价的目的。

    根据实际情况,合理更改部分设计方案也同样可达到控制成本,降低商品房造价的目的。如某小区因地基地质条件差,原设计采用了预制桩。通过对地质勘察报告的进一步分析和计算,提出了采用灌注桩节约投资的意见,经计算分析,可比预制柱每平方米降低地基部分的投资40%,整个住宅小区几十万平方米的效益十分可观!不但节约了投资,而且还缩短了工期。

    当然,商品房的成本控制,更不能忽视施工阶段和竣工、决算阶段的造价优化。只有把商品房开发的全过程都纳人投资控制下的造价优化,才能达到获得节约投资、降低房价和获得开发整体经济效益的目的。(陈冀日)


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