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新政之后沈阳房地产市场走势
WWW.ROOMAGE.COM 作者: 沈阳房地产开发协会代会长 赵昱    来源: 辽宁日报

        目前人们谈论最多的话题就是房产“新政”,新政实施以来,沈阳的市场究竟发生了哪些变化?沈阳房地产未来的走势如何?这些都是人们最关心的问题。
        新政实施后,沈阳房地产市场也出现了一定程度的观望,目前观望气氛有所好转,成交量明显上升。随之而来的,沈阳市的房地产市场也迎来了很多利好消息:九条新政的出台、地铁的获批、世园会的临近以及国家不再出台新政和“不取消预售制度”等等,都令开发商欢欣鼓舞。
        正值沈阳第十届房交会举办前夕,也是沈阳市民购房的金秋时节,大家更想进一步看清新政对沈阳市房地产市场的影响以及沈阳市房地产市场的未来走势。

         一、新政对沈阳市房地产市场的影响主要体现在以下四方面:
        (一)市场供应结构调整:普通住房、中低价住房、经济适用房的市场供应量增加,别墅、高档住房的市场供应明显减少,尤其体现在户型的面积上,中小套型供应量明显增加。
        (二)投机炒房现象得到遏制,主要是对个人购买普通住房不足2年进行交易的,征收全额营业税。
        (三)投资性房地产项目受到一定程度的冲击,很多人对这部分产品持币观望。
        (四)对二手房交易影响较大。

        二、房价保持平稳、消费信心逐渐增强
        “新政”实施后,沈阳市的房地产也受到了轻微的影响,但与上海、长三角地区的影响并不相同。上海、杭州等城市的房价在调控下,出现了较大幅度的下跌,而沈阳的房价并没有出现波动,基本保持平稳,涨幅小,涨速趋缓,房价走势与国家调控政策的目标相符合。
        沈阳市的房价是有巨大的市场需求支撑的,根本不存在泡沫,所以房价并没有因为宏观调控而出现波动,而且沈阳市政府又适时地出台了九条新政,同时地铁一号线工程也获得国务院批准,最近国家发改委发言人也表示不再出台新的调控政策,不会取消商品房预售制度。可以说,这些利好给开发商和购房者都带来了信心。目前,按市中的观望气氛已经很弱,消费信心逐渐增强。

         三、沈阳市政府积极创造健康的房地产市场环境
         沈阳市政府为了保持东北老工业基地的活力,保证沈阳经济的健康发展,在充分理解国家宏观调控战略意图的基础上,及时地出台了九项新政。九项新政的出台对于沈阳房地产市场来说起到了一个托市的作用,增强了消费者和开发商的信心指数;同时九项新政的出台更是体现了沈阳市委、市政府对党、对人民的高度负责精神。
        首先,鼓励房产商的投资。土地分块,确保中小开发商拿地;准许开发商分期分批交纳土地配套费用;分割发证,确保开发商提前做到“四证”齐全,从银行顺利贷款;分批次的发放预售许可,让居民可以提前由贷;审办联动,设置专门办理房产审批的机构;解决影响土地开发的拆迁问题;在净地出让时做好全部配套设施。
        其次,活跃市场。今后沈阳市每年春夏秋冬四季都有房交会,每届房交会期间购房者都可以享受到优惠政策。同时,为了进一步催热中低价房市场,沈阳市每年还要举办中低价房交会,这些都体现了沈阳房地产市场的一种需求导向,那就是小户型优先。
        再次,金融支持。沈阳市政府协调金融单位,对房屋贷款给予支持。
        九项新政的实施主要是鼓励房产商的投资,但事实上也是在给沈阳的购房者降低门槛,让那些欲购房的市民得到更多的实惠。
        
         四、开发商信心倍增、蓄势待发
        “新政”实施后,开发商售楼比以往更加谨慎了,都在观望宏观调控政策对于楼市的影响,有些项目本来准备在六、七月份上市,也都推迟到了九月份。这一期间,很多项目都积累了大量客户,正酝酿在秋季房交会上亮相,大规模成交,掀起新一轮的消费热潮。尤其是国家不再出台宏观调控政策。“不取消预售制度”以及九项新政的实施,更是令开发商信心倍增,他们正在积极准备,蓄势待发,迎接即将到来的房地产消费热潮。
    我预计,九月份沈阳市的房地产交易量将会大量上升。首先,房产销售的旺季——“金九银十”已经到来了;其次,那些持市待购的市民已经度过了“冷静”的观望期,相信很快就会投入到购房的大军中来;再次,今年沈阳房产主管部门把秋季房交会的时间提前了一周,拉动消费的效果也将会十分明显。

        五、沈阳市房地产市场的未来发展趋势
        (一)市场走势
        国务院领导在考察辽宁房地产市场时强调:要坚定不移地贯彻落实国务院已经出台的政策措施,着力解决当前房地产领域存在的突出问题;坚定不移地把房地产业作为国民经济的支柱产业,努力促进房地产市场持续健康发展。
        宏观调控政策效应开始显现:房地产投资规模增长趋势得到控制、投资需求放级住房需求结构逐步趋于合理、住房价格趋于稳定、房地产市场趋于理性。其中,住房结构的调整仍然是今后调控的着力点,同时住房保障体系也会作为重点来抓。
        (二)房价走势
        沈阳市的房价是有强大的市场需求支撑的,因此未来房价应该是稳步上涨的。但是,由于目前衡量房价涨跌的指标是商品房均价,而随着宏观调控政策的进一步落实,市场供应结构会发生明显变化,也就是中低价的普通商品住宅和经济适用住房供应量明显增加,这样可能导致商品房均价呈下降趋势,但实际上房价是在稳步攀升的,所以我们应该全面地分析这个市场,而不要片面地用均价来衡量房价的涨跌。沈阳市未来的房地产市场需求潜力是巨大的,一定会支撑房价稳步上涨的。
        (三)产品趋势
        这次宏观调控让开发商“冷静”地思考了什么样的产品更适合购房者的需求。今后的土地供应政策、住房结构调整以及以税收为手段的调控政策,都将引导开发商转向普通住房开发领域,尤其是目前市场上缺口较大的中小户型、中低价位住房。因此,开发企业会从户型、配套、园林、可持续发展等多方面重新认识和定位产品的竟争力,在产品设计、产品质量、后续服务等方面进行改进,为购房者建造更多面积合理、功能完善、性价比高的住宅产品。
        (四)开发企业竞争趋势
        宏观调控对企业来说面临“优胜劣汰”的挑战,但这也是一个机遇。首先,开发企业要大力实施品牌战略,同时产品品质和诚信经营也是至关重要的;其次,开发企业要大力实施规模经营,提高抗风险能力;再次,中小开发企业应该进行联合,共同拿地,共同开发,资源进行整合,这样才能生存发展。
        随着土地市场的透明化、房地产经营环境的优化以及购房者的理性化,品牌、质量竟争将成为竞争的关键。作为开发企业,应该进一步提高房屋品质,把产品做好做精,同时也要诚信经营,强化企业品牌理念,正确引导消费市场。
        结束语:沈阳市房地产市场——明天会更好
        我对沈阳的房地产市场发展是充满信心的。第一,沈阳市的房地产发展不会出现大起大落的现象;第二,沈阳市的房地产市场发展是健康的。下半年,除了观望期的市场需求会集中放量以外,沈阳市拆迁力度的加大,也将在按市的交易量中有所体现,特别是对中低价位、中小户型的房子的拉动作用非常大。因此,下半年沈阳市的房价还是会稳中有升。从长期来看,世园会的临近、地铁一号线的修建等利好消息以及沈阳市逐年增加的市场需求,都会促进沈阳市未来房地产市场的发展,我相信沈阳市未来的房地产市场一定会步人快速发展期。

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